Wirtschaft

Neue Bauordnung in Wien

Fünf Euro pro Quadratmeter - so geht's

Die Wiener Regierung geht drastisch gegen steigende Mieten vor. Eine neue Bauordnung macht Investoren strenge Vorgaben - und setzt für zwei Drittel aller neuen Wohnungen die Preise fest.

imago/viennaslide

Stadtentwicklungsgebiet Nordbahnhofgelände in Wien

Von , Wien
Donnerstag, 22.11.2018   10:34 Uhr

Nahezu in allen Metropolen der Welt steigen die Mieten. Und man kann nichts dagegen tun? Die rot-grüne Regierung der Stadt Wien will beweisen, dass das nicht stimmt. Sie beschließt an diesem Donnerstag eine neue Bauordnung, die einem Paukenschlag gleichkommt.

Mit der Neuregelung will Wien der Teuerung durch drastisch steigende Grundstückspreise entgegenwirken. Als Ursache macht die Politik vor allem Großinvestoren aus, die seit dem Finanzcrash 2008 und in Zeiten niedriger Zinsen in Immobilien ein sicheres und renditeträchtiges Investment sehen.

Diese Investoren will die Regierung in die Pflicht nehmen - oder auch vom Kauf abschrecken.

In der neuen Bauordnung wird es die Widmung "Gebiete für geförderten Wohnbau" geben. Demnach müssen zwei Drittel aller neuen Wohnungen, die künftig gebaut werden, in die Kategorie "geförderte Wohnnutzfläche" fallen, wie es bürokratisch heißt. Die Miete darf hier nicht mehr als fünf Euro netto pro Quadratmeter betragen.

Schon jetzt ist die Stadt Wien mit 220.000 städtischen Wohnungen in Gemeindebauten und weiteren 180.000 städtisch geförderten Genossenschaftswohnungen der größte Immobilieneigentümer und -verwalter der Welt. Deswegen und wegen einer Gesetzeslage, die Mieter relativ stark schützt, sind die Mieten in Wien im Vergleich zu Städten wie München oder Hamburg relativ niedrig.

Doch auch in Wien erwerben Großinvestoren ganze Wohnblöcke und Straßenzüge, renovieren sie und machen daraus Luxuswohnungen oder kaufen Grundstücke und bauen neue Wohneinheiten. Die Kaufpreise sind daher regelrecht explodiert, auch die Mieten dürften in weiterer Folge steigen.

"Grund und Boden sind ein besonderes Gut, das nicht vermehrbar ist"

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Verschärft wird die Situation durch den starken Zuzug, den Wien verzeichnet - jährlich etwa 25.000 Menschen, manchmal deutlich mehr, die meisten aus anderen Teilen Österreichs, aber auch aus Deutschland und Osteuropa. Ziel der neuen Bauordnung ist, neuen, leistbaren Wohnraum zu schaffen und einen weiteren Anstieg der Grundstückspreise zu verhindern. "Grund und Boden sind ein besonderes Gut, das nicht vermehrbar ist. Wir Politiker müssen also etwas tun, um leistbares Wohnen langfristig zu sichern", sagt der Wiener Grünen-Politiker Christoph Chorherr.

Das geförderte Wohnen ist ein Wiener Modell, das nach dem Zusammenbruch des Habsburger Reichs in Folge des Ersten Weltkriegs angesichts großer Wohnungsnot von den Sozialdemokraten erfunden wurde. Nach Angaben Chorherrs ist der Anteil des geförderten Wohnbaus in Wien von einst 80 Prozent auf weniger als ein Drittel gesunken. Der soll nun nach dem Willen der Politik wieder steigen.

Betroffen von dem Gesetz sind neue Flächen, die fürs Wohnen ausgewiesen werden. Die Regelung soll stadtweit gelten, Ausnahmen beispielsweise für besonders reiche Viertel soll es nicht geben. Zudem soll sie nur für größere Projekte gelten, nicht für die Aufstockung bestehender Wohnanlagen oder für Einfamilienhäuser.

Das Vorhaben kommt bei großen Bauträgern erwartungsgemäß nicht gut an. Dem Vernehmen nach sehen einige darin einen Angriff auf längst abgeschlossene Grundstückskäufe, die noch nicht für den Bau von Wohnungen freigegeben wurden. Man habe hohe Preise gezahlt, die nicht refinanzierbar seien, wenn jetzt nur fünf Euro Miete pro Quadratmeter für zwei Drittel der Wohnfläche verlangt werden dürften, heißt es.

Bei SPÖ und Grünen entgegnet man, diese Investoren seien selbst dafür verantwortlich, die Preise in die Höhe getrieben zu haben. Nur mit politischen Maßnahmen könne man diesen Anstieg stoppen.

Die konservative ÖVP, in Wien in der Opposition, beklagt zwar auch die steigenden Wohnpreise, doch die Maßnahmen der Stadtregierung gehen ihr zu weit. Von einem "dirigistischen Eingriff" ist die Rede und einer "retrosozialistischen Kampfansage". Nach Ansicht der ÖVP solle von Fall zu Fall entschieden werden, ob geförderter Wohnbau zum Tragen komme. Insgesamt sehe man in der Novelle aber auch "den einen oder anderen guten Ansatz", denn damit werde die Quote leistbarer Wohnungen erhöht.

Rückschlag für Airbnb

Auch der Österreichische Verband der Immobilienwirtschaft sieht die Bauordnung kritisch. Die "Mobilisierung von Bauland" könne dadurch gefährdet werden, warnt Verbandssprecher Klaus Wolfinger in einem Beitrag in der Zeitung "Standard". Für Bauträger würden sich Grundstücke für geförderten Wohnbau nur rechnen, wenn sie sie mit frei vermietbaren Wohnungen querfinanzierten. Sinke der Anteil, rentiere sich der Bau nicht mehr. Der Ehrgeiz der Stadt Wien drohe damit zu einem "Bumerang" zu werden, warnt Wolfinger. Am Ende werde weniger Wohnraum entstehen.

Kritik an der Novelle dürfte auch von Kurzzeitvermietern wie Airbnb kommen, denn künftig wird in Wohngebieten die Einrichtung und Kurzzeitvermietung von Ferienwohnungen untersagt. Erlaubt bleibt weiterhin, ein einzelnes Zimmer oder auch die selbst bewohnte Wohnung für kurze Zeit unterzuvermieten.

Grund für dieses Verbot ist, dass durch das Airbnb-Vermietungsmodell in vielen Städten angestammte Mieter aus ihren Wohnungen gedrängt wurden und die Mieten vor allem in innerstädtischen Vierteln dadurch enorm angestiegen sind.

Video: Wien - Welthauptstadt des schönen Scheins (SPIEGEL TV 2007)

Foto: SPIEGEL TV
insgesamt 153 Beiträge
Le Commissaire 22.11.2018
1.
Preisfestsetzungen führen zur Verknappung der betroffenen Güter. Wenn sich in Wien der Wohnungsbau nun wirtschaftlich nicht mehr (oder nicht mehr im bisherigen Maße) lohnt, bauen die Unternehmen halt woanders, wo es sich mehr [...]
Preisfestsetzungen führen zur Verknappung der betroffenen Güter. Wenn sich in Wien der Wohnungsbau nun wirtschaftlich nicht mehr (oder nicht mehr im bisherigen Maße) lohnt, bauen die Unternehmen halt woanders, wo es sich mehr lohnt. Den stärksten Wohnungsmangel gab es übrigens in den vormals sozialistischen Staaten mit rein staatlichem Wohnungsbau ohne Gewinnabsicht. Sozialer Wohnungsbau ist so sinnvoll wie sozialer Handybau oder soziale Joghurtproduktion. Warum sind Joghurts spottbillig, warum gibt es Handys in allen Preisklassen, so dass sich jeder eines leisten kann? Weil hier ein Markt mit Wettbewerb herrscht, in dem eine stärkere Nachfrage ganz ohne politische Planung zu einem größeren Angebot führt. Das Problem beim Wohnungsbau ist, dass hier keine Marktwirtschaft herrsch, sondern eine neosozialistische Regulierungswirtschaft: Bauen ist grundsätzlich _verboten_, es muss explizit genehmigt werden, zum Beispiel über die Ausweisung von Baugebieten. Solch eine Ausweisung ist eine politische Entscheidung der Länder oder Kommunen. Die gut vernetzten Immobilienbesitzer wissen dies regelmäßig zu verhindern, gerne im Verein mit angeblichen Umweltschützern. Und auch dann, wenn man ausnahmsweise einmal bauen darf, ist man so von Regulierungen wie zum Beispiel zu Energiestandards umzingelt, dass günstiger Wohnraum kaum entstehen kann.
zeisig 22.11.2018
2. Beneidenswert.
So sind sie, die Österreicher. Die deutschen Politiker reden und diskutieren die Themen endlos, aber es passiert nichts. Die Österreicher handeln. Manchmal auch in eine Richtung, die so manch einem Deutschen zu weit rechts ist, [...]
So sind sie, die Österreicher. Die deutschen Politiker reden und diskutieren die Themen endlos, aber es passiert nichts. Die Österreicher handeln. Manchmal auch in eine Richtung, die so manch einem Deutschen zu weit rechts ist, aber so wurde die Regierung vom Volk nun einmal gewählt. Ich beneide Österreich. Man nehme nur die Rente, oder jetzt diese Sache mit den Mieten, oder die strikte Einwanderungspolitik - Sie machen's einfach. Gefällt mir.
Axel Schön 22.11.2018
3. Bilder
Es wäre für dieses Thema ganz schön gewesen, etwas mehr als nur das Bild eines Wohnblocks von außen zu bringen - um sich vorstellen zu können, welche Wohnqualität dort zu diesen Konditionen geboten wird.
Es wäre für dieses Thema ganz schön gewesen, etwas mehr als nur das Bild eines Wohnblocks von außen zu bringen - um sich vorstellen zu können, welche Wohnqualität dort zu diesen Konditionen geboten wird.
kayakclc 22.11.2018
4. Viele Spass und Erfolg
5€/m2 und dann noch ein Neubau? Wer soll das denn bauen? Sollen die Bauunternehmer dann die 5€ einfach weiterreichen, d.h die Bauarbeiter drüfen dann nur noch den Mindestlohn verdienen, weil es die Politik so will? [...]
5€/m2 und dann noch ein Neubau? Wer soll das denn bauen? Sollen die Bauunternehmer dann die 5€ einfach weiterreichen, d.h die Bauarbeiter drüfen dann nur noch den Mindestlohn verdienen, weil es die Politik so will? Unrealistische Vorgaben wird am Ende durch Pfusch am Bau komensiert, oder eben es findet sich kein dummer. Was für vorstellungen! Alle sollen möglichst hohe Löhne bekommen, aber die Mieten, die das auf 30-40 Jahre finanzieren sollen, sollen niedrig sein. Sowas können sich nur Politiker ausdenken, die nicht verstehen, wie es in der Baubranche zugeht. Viel Spass. Gut dass ich da nicht einziehen muss.
Kurt-C. Hose 22.11.2018
5. Schade
Zu ehrlichem Journalismus hätte gehört, dass man auf die Geschichte der Mietpreisbindung in Wien auch dergestalt hinweist, dass Wien vor mehr als zwanzig Jahren nahezu komplett aus Mitteln der Österreichischen Steuerzahler [...]
Zu ehrlichem Journalismus hätte gehört, dass man auf die Geschichte der Mietpreisbindung in Wien auch dergestalt hinweist, dass Wien vor mehr als zwanzig Jahren nahezu komplett aus Mitteln der Österreichischen Steuerzahler saniert werden musste, weil die Mieten die Instandhaltung der Häuser nicht mehr trugen. In den Siebzigerjahren war die nominale Miete einer Wohnung oft nicht mehr als der Gegenwert einer Stange Zigaretten - wie in der DDR. Außerdem hätte man darauf hinweisen können, dass die Hauptnutznießer dieser Mietpreisbegrenzung seinerzeit der berühmte Wiener "Mieteradel" war -Altmieter, die ihre Wohnungen gegen obszöne Abstandszahlungen weiter- oder gegen groteske Untermieten untervermieteten. Also bevor man hier das Mieterparadies an die Wand malt - sollte man ehrlicherweise das Gesamtbild zeugen - ich weiß ist heutzutage nicht mehr gefragt ... Hamburg baut derzeit 1/3 Sozialwohnungen bei neuen Projekten - der Effekt ist dramatisch - der Wohnungsmarkt wird gespalten. Die frei finanzierten Wohnungen müssen die Sozialwohnungen mitfinanzieren und werden für Normalverdiener unbezahlbar. Die Normalverdiener verdienen aber auch zu viel, um eine der Sozialwohnungen zu bekommen.
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